28城平均住房空置率达12%：深圳最低哪些城市空置率高？

中国的房子够用吗有很多房子空置吗在当前房地产低迷的情况下，住房空置率的问题引起了人们的关注

为了探究城市住房的空置情况，RealData聚焦中国28个城市的3万个住宅小区，于8月5日发布了《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》，首次盘点了主要城市的住房空置率水平调查结果显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，处于较高区间

一线城市空置率低，深圳只有5.3%。

这28个城市包括深圳，北京，上海，广州，厦门，天津，大连，苏州，济南，青岛，南京，宁波，长沙，成都，杭州，东莞，沈阳，昆明，郑州，Xi安，合肥，武汉，重庆，南昌，无锡，南通，佛山，廊坊，主要是一二线城市，包括

关于空置房的定义，国内外没有统一的标准在调查方法上，RealData选取与平台对接的资深经纪人，即从业三年及以上的老人，对其业务范围内的住宅区进行摸底调查，将三个月以上无人居住的房屋定义为空置房，将不同住宅区的空置房户数和总户数分别相加，设定空置房户数/总户数为城市住房空置率

一般来说，空置率在5%—10%之间是合理的，低于这个范围的人认为空置率过低，说明住房需求旺盛，潜在需求高如果空置率高于10%，则认为空置率过高，说明住房供应过剩，存在库存积压风险特别需要注意的是，本次调查的范围不包括期房和现房待售的部分，因此低于其他统计标准

报告显示，通过对28个大中城市的调查发现，只有9个城市处于合理区间，大部分城市在10%—15%，6个城市高于15%一般来说，空置水平较高，新开发项目销售困难可能导致库存积压的风险

从城市层面来看，住房空置率伴随着城市的能级而上升，一线城市平均为7%，二线城市为12%，三线城市为16%深圳，北京，上海空置率最低，低于7%南昌，廊坊，佛山，重庆，武汉空置率在15%以上，其中南昌20%，廊坊19%

此外，该报告将住房空置的类型分为自愿空置和非自愿空置自愿空置是指房主无意出售或出租房屋而导致的房屋空置现象空置的主要原因有:业主拥有多套房屋，对空置房屋持无所谓的态度，度假屋，业主偶尔有住房需求，业主异地工作，以后会考虑入住，暂时空置

非自愿空置是指房屋本身难以出售或出租虽然业主愿意出售或出租，但找不到合适的买家或租客，导致房子不得不空置调查显示，半数经纪人认为自己负责的小区存在非自愿空置房非自愿空置的原因之一是房屋本身的缺陷，如太旧，配套不全，周围噪音或环境污染等除了住房本身的原因，非自愿空置的根本原因在于住房需求不足，住房供给相对过剩，导致业主愿意降价出售或出租住房，但仍然找不到合适的买家或租客

老龄化程度低，空置率低。

那么，影响空缺水平的具体因素有哪些呢报告认为，从宏观层面来看，购房门槛，老龄化程度，租金回报都会影响住房空置率的变化

首先，人口年龄结构与住房需求之间存在显著的相关性当老龄化达到一定程度，对住房的需求就会下降比如南通和重庆，两个城市的老龄化和空置率都处于较高水平在深圳，厦门，广州，65岁以上人口比例和空置率都在10%以下其中，深圳的空置率仅为5.3%，反映了强大的市场潜力

第二，城市购房门槛的约束房价和按揭贷款比例越高，拥有多套住房的成本越高，进而空置房的成本也越高例如，2022年上半年，北京二手房交易平均按揭比例仅为37%，为全国最高，但其住房空置率仅为6%同时，房价与住房空置率负相关，在房价较高的一二线城市，如北方的沈霞，住房空置率明显低于其他城市

租金回报的高低也是决定空置率的核心因素一些拥有多套房子的业主宁愿让房子空置，也不愿出租部分原因是他们房子的租金回报率低相对于租房的沟通协调成本，房屋的损耗等成本，租金收入并不具有吸引力

RealData的数据显示，重点城市房租与住房空置率的相关系数为—0.70，房租与住房空置率负相关空置率最高的深圳和北京，月租金中位数超过5000元，空置率最低的南昌和廊坊，月租金中位数不到1600元

新房空置率高。

楼龄也是影响空置率的重要因素伴随着住宅建筑的增长，住房空置率逐渐降低五年内的住宅区空置率会伴随着楼龄的增加从30%下降到12%楼龄在5年以上的住宅小区空置率没有明显差异

第一财经记者梳理了国家统计局公布的主要城市年度数据，梳理了35个主要城市2016—2020年住宅商品房销售面积的变化情况数据显示，近五年，住宅销量最大的五个城市分别是重庆，郑州，武汉，成都和长沙，主要来自中西部的强省市

一般来说，新建小区入住率的提高需要一定的时间伴随着住宅建筑的增长，住房空置率逐渐降低二三线城市由于住房增量较大，相应的空置率会更高未来伴随着强二线城市逐渐进入存量市场，这些城市的空置率有望降低

从城市内部结构差异来看，也有明显的差异中心城区的空置率明显低于外围城区报告显示，老旧小区空置率低，因为通常大多位于市中心，交通便利，住房需求旺盛，导致空置房很少，如北京的阜成门，金融街等，空置率均在2%以内此外，较早建设的城市中心区也是优势教育资源的聚集区数据显示，学区附近的房屋空置率比其他地区低5%

伴随着住宅建筑的增长，住房空置率逐渐降低。

综合来看，第二新建小区房屋空置率高的原因主要有三点:一是自然因素，新建小区可能有装修通风的需求，业主一般不急着入住，导致空置率高，二是地理位置，二新建小区多位于远离市中心的郊区，周边配套不成熟，出租或出售难度较大，空置房比例较大，第三，在购房目的上，非自住投资者普遍偏好新建住宅区，投资房空置率高比如东莞，广州等地很多住宅区都是香港人投资购买，疫情期间出行不方便，呈现空置率高的情况

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