被抛弃的“假院子”走不下去的偷面积

因火灾疫情而出现的假院子产品，今年春天开始被买家抛弃。

刚刚解封的老徐，并没有7+7困在屋里的感觉用他的话来说，虽然新房子还是一层楼，没有自己向往的小院子，但40多平米的露台，五居室的隔断，浪费的设计，在这14天里，让他和女儿儿子有了更多的独立空间你要是真的在北方买个小炮楼，这14天就要出问题了

来自机构和开发商的调查显示，与疫情之初购房者痴迷的跳院，叠院，小院等别墅产品不同，今年上半年，购房者开始转向精装交房，物业更好，功能分区更合理的平层产品产权有瑕疵，占用成本高，居住舒适度差，毛坯房交付，枪房设计跳下来，假院子逐渐失去市场

高不可攀的院子

在老徐最初的换房计划中，大坪铺并不在选房的范畴之内我们一家四口西边180平米的房子就要改成大坪楼了，不过是第一个大的

新房子，新房子，还是新房子，院子，院子，还是院子自2020年疫情爆发以来，老徐对换房的执念是他身边有名气，有合适院子的朋友推给他的但是两年过去了，并不顺利连他置换的两套房子都卖了他梦想中的房子还没有见到，而老徐的4000万元预算一直在他手里

我也陆续看过一些项目，要么是因为上班不方便，周边配套不全，不能作为‘第一居所’，要么就是核心区的‘炮楼’产品，单层住宅，面积小不够亮，生活体验感差徐总是这样描述自己的看房经历

祁曾经是的房地产顾问，也算是半个豪宅专家在他看来，老徐的果酱主要是新的在过去的五年里，北京还没有那种适合徐总预算的别墅产品要么面积和院子都合适，但是毛坯房交付的话，三四百平米就下来了，不填500万自己装修根本住不进去精装修根本不能称之为别墅，就是那种叠拼或者联排的别墅院子往下跳还得面对地下室的大坑，不是漏水就是塌如果所有方面都满足，用漆瑗的话说，老徐的预算必须增加一倍

偷不下去的区域

所谓的别墅式，其实就是‘假院子’，往下跳这种产品已经有近十年的历史了，疫情刚开始的时候还火了一段时间

曾交易过这类产品以及大平地板的对头地产公司北京公司市场部经理今日对北京商报表示，夏越的诞生是因为土地出让时国土部门对容积率的控制10年前，原国土资源部，国家发改委联合发布《关于发布实施限制用地项目目录和禁止用地项目目录的通知》，明确规定住宅项目容积率不得低于1.0

以北京为例以上两个部门的政策出台后，北京土地出让的容积率都在2.0以上

一些开发商为了卖溢价，在一块土地上进行高低配，利用高层容积率，用房子盈利‘假院子’的产品能做好，主要是要求地下有空间，挖掘出来的空间都是盈利的开发商可以多赚钱，业主可以得到赠送的面积但伴随着城市管理的精细化，这种挖坑开始被叫停上述营销经理坦言，经过十年这样的发展，伴随着行业利润的下滑趋势和政府对规划监管的收紧，假院子开始倒闭原来承诺的赠品，最后变成了违建花园没了，露台也没了，没有居住升级的感觉

老徐不能接受的是假院子产品的产权不纯一个房子有两个房子，一层是住宅，另一层是地下室储物看起来面积很大，总价也低，但是仓储部分比仓库贵很多

之所以会这样，是因为挖偷区的问题。

直接飙升的占用成本

原来每个阶层买房都卡住的时候，在北京花4000万买个不太远的院子就这么难眼看着疫情越来越好控制，经济复苏指日可待，已经卖掉两套房准备好资金的老徐有点着急

一个偶然的机会，开发商在以袁琪为代表的一个小区，把最后几套尾房清理出去了。

小区规模不大，户型不小，高四起步袁琪带老徐去看的那个位于其中一栋楼的顶楼，本身给的面积就很大电梯直接入户，精装修标准很高房本上写的还有一个大露台站在露台上，朝西看，看园区的收益，虽然是2016年的房子，但是因为是开发商自己预留的，还没有卖出去，所以可以按照一手房买卖

也许这是遇见对的房子的对的时间我迷恋院子两年了，到头来还是个大套间对于老徐的选择，漆瑗并不感到意外就像我说的，受限于整体土地成本和建设成本，最近五年真正能到达购房者心智的低价‘假院子’产品已经消失了我们开玩笑说，坚持买院子，要么就做‘炮楼’，天天上下楼玩，要么就留白，装修的钱快赶上买房的钱了

对于假院子产品不断上涨的占用成本，装修设计师谭斌给《今日北京商报》记者算了一笔账:假设在用料和风格统一的前提下，搭接和排架的成本会远高于大平层由于涉及楼梯，栏杆等项目的差异，还会涉及层高，施工难度，人工费差异，水电路改造工程量等如果装修是同一个档次，至少要有20%—30%的差价，有些特殊要求会更高

大坪是春天吗。

家庭办公，上课，所有的生命周期归结为一个房间，再加上一天24小时的共同使用，原有生活空间的短板会成为日常生活的痛点比如书房少，主卧没有套房，厨房面积小等等，并衍生出一系列的诉求徐说，换房前没想那么多，换房后想的越来越多如果不是这次疫情，不会有那么多需求被唤醒都是平地板原本180平米的三居室真香，现在需要更多的房子来满足功能性

北京商报今日根据住建委的数据查询了解到，目前北京大平地板产品普遍销售平稳，多个项目去化率在70%以上，部分先期入市的产品如太阳AD，鸿禧泰等二手房价格坚挺，保值增值认可度较高今年5月，北京万柳书院有一套面积仅298.96平方米的期房，成交总价1.09亿元，成交单价超过36万元/平方米

相比之下，一些入市多年的假院子产品，销售给现房，网签率却依然堪忧北五环那几个院子位置都很好，剩下的都是跳下来的问题是往下挖卖了五年，越来越难卖了上述央企营销总是吐槽

和硕研究院首席分析师郭毅认为，住宅方面，大平楼扁平化，集中化的上下功能区，可以减少楼梯，电梯带来的面积损失，获得感会更直观尤其是疫情过后，我更喜欢家里长期宽阔的环境，高品质平板地板的春天已经到来

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