人均居住面积41.76平方米意味着什么？

国家统计局最近几天发布《中国人口普查年鉴—2020》，详细披露了第七次人口普查的分项数据其中，中国的平均家庭和人均生活状况备受市场关注

数据显示，中国家庭人均居住面积为41.76平方米，户均居住面积为111.18平方米，其中城镇家庭人均居住面积为36.52平方米但中国的户口分为家庭户和集体户，其中家庭户占绝大多数因此，家庭住户的生活状况在很大程度上反映了中国居民的生活状况

在我看来，这组数据对于正确理解当前的房地产政策也有参考价值首先，从整体数据来看，我国人均居住面积已经超过发达国家40平方米的平均水平即使只看城镇居民，也接近发达国家，户均居住面积达到了111平方米以上，意味着未来的住房需求并不大

其次，虽然整体需求趋于饱和，但在各地依然明显中国地区差距大，人口跨地区流动比例高近几年人口净流入多，房价高的城市人均居住面积会低于平均水平，这一点在本次统计中也得到了验证

上海人均和家庭居住面积分别为30.58平方米和73.86平方米，在31个省区中排名倒数第二北京的这个数字是33.41平方米和77.64平方米，倒数第三虽然深圳和广州的确切数字尚未公布，但广东省人均29.59，户均72.06平方米，排名倒数第一与之形成鲜明对比的是，湖南，湖北，河南，云南，江西，江苏，青海，西藏等城市人均居住面积名列前茅:户均110平方米左右，人均超过40平方米除了江苏，其他都是中西部地区的净流出地区，江苏排第一主要是因为县域经济发达

笔者认为，这种模式说明了两个问题第一，这种反差是当前房地产政策强调一城一策的主要原因，第二，这在很大程度上也说明未来三四线城市的房地产政策仍有进一步放松的空间，但这也是这些城市以刺激需求为主的政策效果有限的根本原因同时，未来一线城市的房地产政策将很难进一步放松，因为这些市场的供需仍然紧张

2020年以来，北京，上海，深圳等一线城市房价大幅增加，内因也是供求失衡此后连续加码限购，新房限价等措施，只能延缓需求的释放根据这份统计年鉴披露的数据，要解决一线城市的高房价问题，还是要从供给端入手，即尽量扩大住宅用地和商品房的供应以深圳为例去年7月，有关部门起草的《关于进一步增加住宅用地供应的若干措施》中提到，到2035年深圳常住人口人均住房面积达到40平方米以上但目前这个缺口还是很大，需要继续增加住宅用地供应

对于人均和家庭居住面积明显高于全国水平的城市，尤其是一些人口净流入不如预期甚至流出的二三四线城市，房地产库存较大，很难再重复现在房地产拉动经济的模式去年下半年以来，开发商降价，政府鼓励购房，降低首付到小麦大蒜最新首付等花式营销，目前都没有达到预期效果

从长远来看，这可能也意味着以前主要依靠土地财政来支撑城市发展的模式需要改变，从更长远来看，可能需要摆脱这种模式。

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